为规范乃东城区还迁安置小区物业管理活动，提升居住品质，营造共建共治共享的社区治理格局，乃东区出台《乃东城区还迁安置小区管理实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）及《乃东城区还迁安置小区物业管理提升行动实施方案》（以下简称《实施方案》）。现将两项政策核心内容解读如下：

一、政策出台背景与适用范围

（一）出台背景

当前乃东城区5个还迁安置小区（江萨小区、格巴小区、雅达幸福小区、贡康小区、雪巴小区）存在管理主体缺失、居民物业意识薄弱、收费困难、基础设施不完善等问题，环境品质偏低、安全保障不足，亟需通过制度化、系统化政策破解治理难题，保障居民合法权益，推动城市基层治理提质增效。

（二）适用范围

《实施细则》适用于上述5个已建成安置小区，以及后续城市规划区内政府主导新建的安置小区；小区配套沿街经营性商业用房（金包银部分）的物业管理，由所辖社区另行制定规约。

二、核心管理机制与主体职责

（一）管理原则

坚持党建引领，遵循“政府指导、业主自治、专业服务与社区治理相结合”原则，建立社区党组织领导下，居民委员会、物业管理委员会、业主、物业服务相关方共同参与的协调机制。

（二）主管部门职责

区住建局：监督指导物业管理、建立信用档案、组织培训，将服务质量纳入年度考核并与物业费补贴挂钩。

街道办事处：统筹协调物业管理、指导成立业委会/物管会、调解纠纷、组织环境整治与文化活动，每季度召开物业管理联席会议。

自然资源、公安、财政、消防等部门：分别负责违建查处、治安维护、资金保障、消防安全监管等专项工作。

（三）管理主体运作

暂未成立业委会的小区，由社区党组织牵头组建物业管理委员会，代行业主大会和业委会职责，其中业主代表占比不低于50%。

长期目标为完成业主委员会选举组建，通过公开招标选定具备资质的物业服务企业，或组建自治物业管理团队，明确各方职责与工作流程。

三、物业管理核心内容

（一）日常管理与服务

设施维护：定期巡查房屋建筑、供水供电、电梯、消防等共用设施，建立维护档案，委托专业机构检测特种设备，紧急情况可直接申请专项维修资金。

环境与绿化：公共区域保洁实行“一扫二拖三消毒”，垃圾日产日清；绿地养护常态化，确保景观完好。

信息公示：小区显著位置定期公示物业费收支、专项维修资金使用、公共收益等信息，物业费每季度公示，公共收益每半年公示。

（二）安全管理

治安防范：实行24小时值班，对进出人员、车辆登记管理，安装维护监控系统，实现小区监控全覆盖。

消防安全：保障消防通道畅通，配备持证消防控制室操作员，每半年组织一次消防演练，沿街商铺消防安全纳入统一管理。

应急处置：制定防汛、防火、地震等应急预案，紧急情况立即启动并上报相关部门。

（三）社区服务

纠纷调解：3个工作日内回应居民诉求，15日内反馈处理结果。

文化建设：组织邻里节、文体活动，促进民族团结与社区和谐。

政策宣传：普及物业管理法律法规与小区规约，引导业主遵守公共秩序。

四、资金管理与收费政策

（一）物业费标准与缴纳

按房屋建筑面积计收，参照西藏自治区住宅小区一星级物业服务标准收费，业主按年度缴纳。

房屋转让时，原业主需结清欠缴物业费，逾期未缴的将被催告，催告后15日仍未缴纳的可通过诉讼或仲裁维权。

（二）政府补贴政策

乃东区政府按小区总建筑面积×0.5元/㎡・月的标准补贴物业费，2026年起纳入区政府预算，补贴期限不超过5年，补贴资金根据物业公司服务质量兑现。

（三）专项维修资金

业主需缴纳专项维修资金，专项用于共用部位、设施保修期满后的维修改造，专项维修资金余额不足首期30%时需组织续筹。

紧急情况（如屋面渗漏、电梯故障等）可经社区居委会确认并报区住建局备案后，直接申请使用，事后公示费用明细。

（四）公共收益管理

小区停车位、广告牌等共用部位经营收益，扣除合理成本后归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金或改善公共设施，实行“收支两条线”管理，每半年公示使用情况。

五、业主权利与义务

（一）业主权利

监督物业管理委员会工作，提出批评建议；

参与小区重大事项表决，查询物业费、专项维修资金等收支情况；

享有法律法规规定的其他权利。

（二）业主义务

遵守管理规约，爱护共用设施，按时缴纳物业费、专项维修资金；

禁止损坏承重结构、违法搭建、高空抛物、占用消防通道、私拉电线充电等违规行为；

配合物业开展设施维修、应急处置等工作。

六、提升行动实施步骤与保障

（一）实施步骤

前期准备阶段（2025年8月20日—10月20日）：成立专项工作组，开展小区调研，核实基础数据，细化实施方案。

推进实施阶段（2025年10月21日—2026年8月31日）：完成基础设施提升（围墙、门禁、监控等）、专项整治（私搭乱建、消防通道占用等）、业委会选举、物业公司招标入驻，落实日常管理服务。

（二）保障措施

部门协同：住建、自然资源、消防等部门各司其职、协同配合，抓好职责落实。

考核评价：制定专门考核办法，采取“定期检查+不定期抽查”“明察+暗访”方式考核，结果与财政补贴、评先评优挂钩。

阳光运作：服务标准、收费明细、工作成效全程公开，接受居民监督，鼓励业主参与小区管理。

七、政策核心亮点

党建引领+多方协同：构建社区党组织领导下的多元共治格局，明确各部门、主体职责，形成治理合力。

民生导向+精准保障：针对还迁居民习惯特点，实行低收费标准+政府补贴，破解缴费难问题；聚焦设施、安全、环境等核心需求，制定标准化服务内容。

制度闭环+应急兜底：明确从日常管理、资金使用到监督考核的全流程规则，紧急情况下专项维修资金使用简化流程，保障居民生活不受影响。

长远规划+分步实施：既通过《实施细则》建立长效管理机制，又通过《实施方案》解决当前突出问题，兼顾规范性与可操作性。

本政策由乃东区住房和城乡建设局负责解释，自发布之日起试行，将为乃东城区还迁安置小区物业管理提供明确遵循，切实提升居民居住品质与社区治理水平。

乃东城区综合治理“十项行动”工作领导小组办公室

2025年11月10日