各街道、区（中）直各相关部门：

《乃东城区还迁安置小区管理实施细则（试行）》《乃东城区还迁安置小区物业管理提升行动实施方案》，经二届区委常委会第120次会议、二届区人民政府第50次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

乃东区人民政府

2025年11月12日

乃东城区还迁安置小区管理实施细则（试行）

第一章 总则

第一条制定目的为规范乃东城区还迁安置小区（以下简称“安置小区”）物业管理活动，维护业主、物业使用人的合法权益，提升居住品质，营造共建共治共享的社区治理格局，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《西藏自治区物业管理办法》等法律法规，结合安置小区实际，制定本细则。

第二条适用范围本细则适用于乃东城区内江萨小区、格巴小区、雅达幸福小区、贡康小区、雪巴小区，以及后续城市规划区内政府主导新建的安置小区。

第三条管理原则安置小区物业管理应当坚持党建引领，遵循政府指导、业主自治、专业服务与社区治理相结合的原则，建立社区党组织领导下的居民委员会、物业管理委员会、业主、物业服务相关方共同参与的协调机制。

第四条主管部门与职责区住建局负责监督指导物业管理活动、建立信用档案、组织业务培训等工作。街道办事处负责统筹协调本辖区安置小区物业管理，指导成立物业管理委员会、组织召开业主大会、调解物业纠纷等工作。自然资源部门负责认定建筑物（构筑物）是否违反规划要求，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门进行管理和查处。公安部门负责指导网格民警维护小区治安秩序，打击违法犯罪；指导小区安全防范，督促落实安防措施。财政部门负责安排物业管理相关财政资金，落实政府补贴；监督资金使用，确保资金安全、规范、高效。消防部门负责督促物业管理单位落实消防安全管理责任，定期检查小区消防设施是否完好，消防通道、安全出口是否畅通，违规停放电动车、私拉电线充电等行为是否存在；向居民和物业普及消防安全知识，定期组织消防培训或宣传活动，接到小区火灾、危化品泄漏等警情后，第一时间到场开展灭火、救人、疏散群众等应急处置工作；对物业或居民违反消防法规的行为进行执法，责令整改，情节严重的依法处罚。街道办事处负责组织指导业主大会成立与业委会选举；监督业委会、物业公司履职；制止私搭乱建、私拉乱接、乱堆乱放、乱停乱放问题，在小区各项事务管理中发挥协调监督作用，确保小区的整洁与安全；组织开展环境卫生整治、文明创建；筹集管理专项资金并公示使用情况；组织社区文化活动，促进邻里和谐。

第五条管理主体安置小区暂未成立业主大会和业主委员会的，由物业管理委员会代行相关职责。物业管理委员会由社区党组织牵头组建，成员包括社区“两委”干部、业主代表（本地及非本地住户）、股份经济合作社代表等，其中业主代表占比不低于50%，其产生程序及职责参照《西藏自治区物业管理办法》相关规定执行。

第二章 物业管理委员会职责

第六条 日常管理职责

1.设施维护：定期巡查小区房屋建筑、共用设施设备（供水、供电、电梯、消防、路灯等），建立维护档案，发现问题及时维修；委托专业机构对电梯、消防设施等进行定期检测，确保符合安全标准。

2.环境卫生：负责公共区域清扫保洁、垃圾分类管理，垃圾做到日产日清；配合环卫部门做好垃圾清运和无害化处理。

3.绿化养护：定期对小区绿地、花草树木进行修剪、灌溉、病虫害防治，维护绿化景观。

4.信息公示：在小区显著位置公示以下信息，并及时更新：物业管理委员会成员名单、联系方式及工作职责；物业费收费标准、收支情况（每季度公示一次）；共用部位经营收益及使用情况（每半年公示一次）；专项维修资金筹集及使用情况；社区投诉电话及上级主管部门监督电话。

第七条 安全管理职责

1.治安防范：实行24小时值班制度，对进出小区的人员、车辆进行登记管理；安装并维护监控系统，定期巡查公共区域，防范安全事故。

2.消防安全：严格对照消防设计文件、图纸修建、恢复等消防设施，设备及消防通道；在社区领域与消防设施维护保养公司签订协议对消防设施、设备进行维护保养，并配备不少于2人持证上岗的消防控制室操作员专门负责；小区沿街商铺的消防安全管理及消防设施维护一并纳入物业管理范畴。保障消防通道畅通，定期检查消防设施设备，确保完好有效；每半年组织一次消防安全演练，开展消防知识宣传。

3.应急处置：制定防汛、防火、地震等突发事件应急预案，发生紧急情况时立即启动预案，并向街道办事处及相关部门报告。

第八条 社区服务职责

1.纠纷调解：协调处理业主之间、业主与物业使用人之间的矛盾纠纷，3个工作日内回应居民诉求，15日内反馈处理结果。

2.文化建设：组织开展邻里节、文体活动等社区文化活动，促进民族团结和社区和谐。

3.政策宣传：宣传物业管理相关法律法规、小区管理规约，引导业主遵守公共秩序。

第三章 物业费与资金管理

第九条 收费标准与方式

1.安置小区物业费按房屋建筑面积计收，鉴于5个小区均为政府主导建设的还迁安置小区，收费标准参照《西藏自治区住宅小区物业服务星级评定办法(试行)》中一星级标准进行收费，由业主按年度缴纳。

2.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，业主承担连带责任；房屋转让时，原业主应结清欠缴物业费。

3.逾期未缴纳物业费的，物业管理委员会应书面催告，催告后15日内仍未缴纳的，可以提起诉讼或者申请仲裁。

第十条 补贴政策乃东区政府按小区总建筑面积×0.5元/㎡·月的标准补贴物业费，补贴资金自2026年起纳入区政府预算，补贴期限不超过5年。

第十一条专项维修资金

1.按照《西藏自治区物业管理办法》规定，业主应当缴纳住宅专项维修资金，存入专用账户，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

2.需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理：

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

(二)业主大会依法通过使用方案；

(三)物业服务企业组织实施使用方案；

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报区住建局备案；

(六)业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3.紧急情况下（如屋面渗漏、电梯故障、消防设施损坏等），物业管理委员会可直接申请使用专项维修资金，事后向业主公示费用明细。但物业管理委员会应提前将如屋面渗漏、电梯故障、消防设施损坏等紧急情况经社区居民委员会确认，报区住建局备案。

4.专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，由物业管理委员会组织续筹，续筹标准由业主共同决定。

第十二条公共收益管理利用小区共用部位（如停车位、广告牌）经营产生的收益，扣除合理成本后归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金或改善小区公共设施，收益及使用情况每半年公示一次。

第四章 业主权利与义务

第十三条业主权利

1.对物业管理委员会工作进行监督，提出批评和建议；

2.参与业主大会（或物业管理委员会）表决，就小区管理重大事项行使表决权；

3.查询物业费收支、专项维修资金使用等情况；

4.法律、法规规定的其他权利。

第十四条业主义务

1.遵守管理规约和小区规章制度，爱护共用设施设备；

2.按时缴纳物业费、专项维修资金等费用；

3.不得实施下列行为：损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物；高空抛物、乱堆乱放、占用消防通道；私拉电线为电动车充电、饲养烈性犬；擅自改变房屋用途或共用部位功能；其他违反法律法规及管理规约的行为。

4.配合物业管理委员会开展设施维修、应急处置等工作。 第五章 监督与责任

第十五条监督机制区住建局定期对安置小区物业管理进行检查，将服务质量纳入年度考核，考核结果与物业费补贴挂钩。街道办事处每季度召开物业管理联席会议，协调解决小区管理难题。物业管理委员会每年向业主报告工作，接受业主评议，评议不合格的应整改。

第十六条责任追究

1.业主违反本细则第十四条规定的，物业管理委员会应予以劝阻；拒不改正的，由区住建局、自然资源局、消防等部门及各街道根据各自职责依法依规处理。

2.物业管理委员会未履行职责的，由街道办事处责令整改；情节严重的，重新组建物业管理委员会。

3.国家工作人员在物业管理工作中滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，追究刑事责任。

第六章 附则

第十七条管理规约

1.各安置小区可根据本细则制定具体管理规约，经业主大会（或物业管理委员会）表决通过后实施。

2.各安置小区配套沿街经营性商业用房（金包银部分）的物业管理及其监督管理活动由所辖社区另行制定具体管理规约（需参照自治区、山南市物业管理有关规定）。

第十八条本细则由乃东区住房和城乡建设局负责解释。

第十九条本细则自发布之日起试行。

乃东城区还迁安置小区物业管理提升行动

实施方案

还迁安置小区作为城市更新进程中改善居民居住条件的重要民生工程，承载着提升居民生活品质、促进社区和谐稳定的重要使命。其物业管理工作的好坏，不仅直接影响到居民的日常生活体验，更关系到城市基层治理的成效和社会的和谐发展。当前，乃东城区5个还迁安置小区存在管理不规范、服务不到位等问题，亟需一套科学、系统、可操作的物业管理方案来指导实践。结合安置小区的实际情况，特制定如下实施方案。

一、还迁安置小区物业管理现状

（一）管理主体缺失导致居民意识转变融入存在挑战。5个还迁安置小区大部分安置户是从农村式“城中村”迁入，其传统生活习惯与现代物业管理要求存在冲突，对现代物业管理理念认知不足，主动参与管理的积极性薄弱。当前安置小区未成立业主委员会，导致物业管理与小区居民之间缺乏沟通桥梁，难以对小区居民实施积极的教育引导，导致如私搭乱建、占用消防通道、破坏绿化带等违规行为频发，既扰乱小区秩序，也埋下安全隐患。

（二）物业收费困难导致安置小区品质提升与居民需求冲突。长期生活在自建房环境中的居民未形成“花钱买服务”的消费意识，物业缴费意愿不足，导致小区保洁、安防人员配置不足。安置小区在环境卫生管理、安全防卫等方面基本保障得不到满足，卫生状况不够理想，绿化养护工作缺位，安防管理不到位，小区整体环境品质偏低。物业管理缺位进一步降低了居民物业缴费意愿，从而形成了恶性循环。

（三）基础设施不完善导致小区安全保障基础薄弱。小区公共设施面临“建设质量缺陷+维护缺失”双重问题。供水、下水管道等基础设施因建设标准不达标，加之后期缺乏专业团队维护，故障频发，严重影响居民正常生活，且未形成常态化监管机制。同时，小区安防系统整体效能低下，监控盲区较多；物理防范措施缺失，未实现有效封闭管理，外来人员、车辆可随意进出，居民生命财产安全难以得到充分保障。

二、管理提升目标

（一）组织建设目标。完成业主委员会组建，聘请（或组建）专业物业管理团队，明确各方职责与工作流程，建立部门协作机制，保障管理服务高效运转。

（二）环境维护目标。制定标准化保洁计划，实现公共区域全面清洁，确保垃圾日产日清、保洁无死角；加强绿化养护，恢复小区绿化景观。

（三）设施保障目标。组织专业力量排查设施隐患，建立设施管理台账，及时完成问题设施设备的新建、维修与更换，保障基础功能正常运行；增设监控设备，实现小区监控全覆盖。

（四）秩序管理目标。规范停车管理，加强车辆引导与违规处置；整治私搭乱建、占用消防通道等行为，维护小区公共秩序。

（五）资金保障目标。拓宽资金渠道，在政府补助、物业费基础上，通过外来车辆停车收费等合规经营活动，保障物业管理服务持续运营。

（六）居民参与目标。加强宣传教育，完善业委会运行机制，引导居民主动参与小区管理；开展多样化社区文娱活动，丰富居民生活，增强社区归属感与凝聚力。

（七）沟通反馈目标。通过线上线下多种方式收集居民意见，建立常态化沟通反馈机制，及时整改问题，持续提升居民满意度。

三、工作原则

（一）坚持民生导向。以解决居民实际需求为核心，提供精准化服务；将居民满意度作为衡量物业管理工作成效的重要标准，不断优化服务内容与方式，切实为居民办实事、解难题。

（二）坚持依法合规。严格遵循《西藏自治区物业管理办法》等规章制度，确保管理行为合法合规，保障业主合法权益，避免程序违法或权责错位。

（三）坚持阳光运作。严格实行服务标准、收费明细、工作成效“三公开”，接受全体居民监督。通过公告栏、业主微信群、社区公众号等渠道及时公示物业管理相关信息；建立健全监督机制，鼓励居民参与监督，对居民提出的意见建议及时处理并反馈。

（四）坚持协同治理。充分发挥业主自治作用，鼓励业主积极参与小区管理与决策；加强政府部门、业主、物业之间的沟通协作，形成“多方联动、齐抓共管”的治理格局。

四、具体实施内容

（一）完成基础信息建档。建立房屋、设施、住户三类数据库，依托数字化管理平台实现数据实时更新与共享，推动管理数字化转型。房屋数据库要记录房屋位置、面积、户型、产权人、房屋现状等信息；设施数据库要记录设施名称、型号、安装位置、使用年限、维护记录、故障情况等信息；住户数据库要记录住户姓名、联系方式、家庭成员、入住时间、特殊需求（如老弱病残需求）等信息。通过数字化管理，实现小区信息快速查询、统计与分析，为物业管理决策提供数据支撑。

（二）实施基础设施提升。完善物理防控设施，新建小区四至边界通透式围墙，安装智能门禁系统，划分专用人行道与车行道，实现人车分流，提升小区规范化管理水平；保障能源供应，对未建档电表，及时协调电力部门完成规范建档，确保电力供应稳定；强化安全设施，配齐消防设施设备，落实消防控制室持证上岗制度，完善监控设施，实现监控全覆盖；优化给排水系统，针对水压不足、排水不畅等故障，及时对接住建部门开展维修整治，保障居民用水排水需求；补充停车资源，在周边闲置空地、部分绿化带增设车位，确保车位供给合理；开展专项整治，集中清理私搭乱建、占用消防通道、破坏绿化带等行为，恢复小区公共空间功能。

（三）组织业主自治机构选举。严格按照《西藏自治区物业管理办法》规定流程，组织召开业主大会、选举组建业主委员会。由街道、社区牵头开展宣传动员，明确选举流程、候选人条件，确保居民知晓并参与；选举中要严格遵守公平、公正、公开原则，规范投票、计票程序，邀请居民代表监督；选举完成后，指导业委会及时到街道办事处、住建部门办理备案手续，明确业委会工作规则与职责边界。

（四）规范物业管理服务职能。通过公开招标选定具备资质的物业服务企业（或由业委会牵头组建自治物业管理团队），招标前需结合小区实际制定物业服务需求清单与评分标准，邀请3家及以上符合资质的企业参与竞聘（或多方询价）；由业委会代表全体业主与中标物业公司签订规范的物业服务合同，明确服务内容、质量标准、收费标准、付费方式、违约责任等条款；合同签订后需向全体业主公示（公示期不少于7天），保障业主知情权与监督权，接受业主质询。

（五）规范物业日常管理服务。设立小区管理中心，实行“经理负责制+24小时值班制”，管理中心统筹协调日常物业工作，24小时接听居民咨询、投诉电话，及时处置突发事件；强化人车管理，严格实行人车分流，对外来人员、车辆实行出入登记制度；落实外来车辆停车收费政策。

（六）严格设施设备管护责任。建立设施台账，对小区内所有设施设备（含供水、供电、消防、电梯、监控等）建立详细台账，动态更新维护记录；实行三级管护，安排专人开展日常巡检，每季度组织1次全面维保，每年开展1次大修，对老化、性能下降的设施设备及时维修或更换；强化特种设备管理，电梯、消防等特种设备委托具备资质的专业机构定期检测（电梯每半年1次，消防设施每年1次），确保合规运行。

（七）健全安全防范体系。配置安保力量，根据小区规模配置专职安保人员，安保人员需经专业培训合格后上岗；每季度要组织1次消防、防汛等应急演练，提升居民自救互救能力与物业应急处置能力。

（八）规范环境保洁服务。划分责任区域：将小区公共区域划分为若干保洁责任区，每个区域明确1名保洁人员负责；实行“一扫二拖三消毒”作业流程，即：每日清扫1次，每周拖地2次，每月消毒3次；组建专职卫生巡查小组，发现垃圾堆积、设施损坏、乱贴乱画等问题后，2小时内响应处置，并将处理结果上传至物业管理服务群公示。

（九）规范物业收费落实政府补贴。针对还迁安置小区内的居民，实行政府物业收费补贴。由区财政局统筹安排，纳入年度财政预算。补贴资金直接拨付至街道账户，由街道根据物业公司服务质量兑现。补贴名单由物业根据住户实际情况收集整理，经业主大会审议，社区、街道审核通过后报区财政局执行。

五、实施步骤

（一）前期准备阶段（2025年8月20日—10月20日）。由乃东城区综合治理“十项行动”工作专班牵头，联合住建局、街道办事处、社区居委会、业主代表成立专项工作组，明确成员职责与分工；工作组深入5个棚改安置小区，通过实地走访、居民座谈等方式，摸清小区现状、问题及居民需求；统计核实《还迁安置小区基础设施设备需维修整治明细表》《还迁安置小区房屋、设施、住户统计明细表》等基础数据，为后续工作奠定基础；结合调研结果与数据，进一步细化实施方案，明确各阶段任务、责任主体与时间节点。

（二）推进实施阶段（2025年10月21日—2026年8月31日）。按职责分工申请资金，完成通透式围墙新建、门禁系统安装、监控设施完善、给排水故障整治等工程，同步开展私搭乱建、消防通道占用等专项整治；完成业主大会组织、业委会选举与备案工作，明确业委会运行机制；完成物业公司公开招标（或自治团队组建），签订物业服务合同，推动物业团队入驻并开展标准化服务；落实设施管护、安保保洁、费用收缴等日常工作，每月召开工作推进会，动态解决问题，确保管理服务常态化、规范化。

六、工作要求

（一）落实部门指导监督职责。各街道、社区及住建、自然资源、应急、消防、公安等部门要形成“各司其职、协同配合”的工作格局，要严格按照《乃东城区还迁安置小区管理实施细则（试行）》明确的职责分工，抓好各项工作落实。

（二）规范业主自治职责。按照《西藏自治区物业管理办法》的相关要求，规范业主大会及业主委员会的工作职责。督促业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业服务合同，监督物业管理公司履行物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同，组织筹集专项维修资金，督促业主交纳物业服务费等。

（三）规范物业服务职责。通过公开招标选定具备相应资质的物业公司，物业公司需配备专业技术人员与设备，满足小区管理服务需求。依据物业服务合同提供标准化服务，涵盖日常运维、设施管护、安保保洁、应急处置等内容。物业公司应当及时发现违法建设、违规装修、破坏及私占绿地等行为，并对业主进行劝阻和制止，要求业主限期整改。如果业主未在规定限期内进行整改，物业公司应当及时向有关行政管理部门报告违建情况，并配合相关部门对违建行为进行调查和处理。规范管理小区车辆停放，占用消防通道等行为。物业公司要主动接受业主、业委会监督，定期向业委会报告工作，及时整改反馈问题。

（四）规范公共收益管理。小区公共收益包括利用公共部位、共用设施设备开展经营的收入（广告收入、停车位出租收入、外来车辆停车收入等），归全体业主共有。物业公司需为公共收益建立专门台账，实行“收支两条线”管理，单独核算，公共收益主要用于补充专项维修资金、改善公共设施设备，或按业主大会决议使用，业委会定期核查收益管理使用情况，确保合规透明。

（五）健全考核评价制度。由住建部门、街道办事处联合制定《安置小区物业管理考核评价办法》，明确考核指标，采取“定期检查+不定期抽查”“明察+暗访”结合方式，对街道、社区、物业公司履职情况进行考核。考核结果作为政府财政补贴、评先评优的重要依据，对考核优秀的单位或个人予以表彰，对不合格的责令整改，整改不到位的依规追责。支持各管理主体探索特色管理模式，总结推广优秀经验，提升整体管理水平。